„Безопасни като къщи“? #Brexit надвисва над пазара на недвижими имоти във Великобритания

Инвеститорите се отказват от британските недвижими имоти, тъй като несигурността на Brexit, нарастващите лихвени проценти и инфлацията подкопават цените на жилищата и стойностите на офисите на пазара, който се втурва към потенциално разхвърлян изход от Европейския съюз, пише Хелън Рийд.

Съкращаването на акциите на доверителния фонд за инвестиции в недвижими имоти (REIT) придобива все по-голяма популярност, тъй като правителството публикува планове за справяне с всякакви смущения, ако Великобритания и ЕС не могат да се споразумеят относно условията за напускането му.

Списъкът с 50-те най-къси акции на Обединеното кралство е пълен с имена на недвижими имоти. Те варират от REITs Intu (INTUP.L) и NewRiver (NRRT.L) на строителите на къщи Crest Nicholson (CRST.L) и McCarthy & Stone (MCS.L) до номер едно кратко, Травис Пъркинс (ТПК.Л), която продава строителни материали, показват данните на Markit.

Данните за кратки лихви от FIS Astec Analytics показват, че АДСИЦ, които се концентрират върху жилищни и офис площи, имат по-висока активност и разходи за заемане на акции - мярка за търсенето да се заемат акциите, за да се съкратят.

Късото - нето на разходите по заеми - би било доходоносно. Британските АДСИЦ се представят по-слабо от европейските си колеги с повече от 20 процента след референдума.

(Графика: REIT акции Великобритания срещу Европа 23 август - reut.rs/2OZft17)

Офис недвижимите имоти също са под натиск от Брекзит. Сега офисите в Лондон изискват солидна премия за тези в Дъблин, Париж, Франкфурт или Амстердам, но спадът в релевантността на Лондон като финансов център тежи върху пазарната му оценка.

Няколко банки вече преместват част от операциите си от Лондон в градове като Дъблин, Франкфурт, Париж и Амстердам след Brexit.

„Хората ясно мислят, че с Брекзит ще има някакво движение към Дъблин и затова защо Лондон трябва да управлява около 50% премия на квадратен метър“, каза Хенри Диксън, мениджър на портфейла на фонда за подценени активи в Man GLG.

По-малко граждани на ЕС, работещи в страната, също ще намалят търсенето както на жилищни, така и на офис площи.

През второто тримесечие се наблюдава най-големият спад на гражданите на ЕС, работещи във Великобритания, откакто започват записите. Нетната миграция от ЕС към Великобритания е спаднала до най-ниската си стойност от 2012 г. насам.

Пазарното ценообразуване вече до известна степен взе предвид този натиск.

„Ако офисите в Лондон се оценяват на 1500 лири на квадратен метър, но [REIT се търгуват] с 30% отстъпка от нетната стойност на активите“, каза Диксън. „В много отношения пазарът вече оценява Лондон като сроден на Дъблин.“

(Графика: Стойност към балансова стойност на АДСИЦ в Обединеното кралство - tmsnrt.rs/2OZg7f3)

Цените на жилищата също изпитват напрежение. Те са нараснали годишно с 3.0% в Обединеното кралство като цяло в сравнение с 3.5% през май, което е най-слабото увеличение от август 2013 г., показват данните на ONS.

„Има приета мъдрост, че в тези неща има сигурност поради старата поговорка„ инвестирайте в тухли и хоросан “, но в момента просто не бихме могли да не се съгласим с това повече“, каза Джеймс Доуи, главен инвестиционен директор и главен икономист в Управление на инвестициите в Нептун.

„Вътрешната икономика подкрепя изключително жилищния пазар в Обединеното кралство в продължение на много години, но през последните няколко години внезапно стана наистина доста враждебна“, каза той.

Лондон - където цените се изпомпваха след кризата от притока на капитал в световен мащаб и търсенето на безопасни активи - отчете най-големия спад в цените на жилищата си. Те паднаха с 0.7%, най-големият спад от септември 2009 г. по време на световната финансова криза.

Средната отстъпка спрямо първоначалната цена се разширява, имотите отнемат повече време, а предлагането на имоти за продажба се увеличава, установиха анализатори на UBS.

Intu Properties PLC157.25

INTUP.LЛондонската фондова борса

-2.70(-1.69%)

• INTUP.L
• NRRT.L
• CRST.L
• MCS.L
• ТПК.Л

Около 46% от 68,000 XNUMX частично построени жилища в Лондон все още не са намерили купувач, най-много, според проучвателната компания Molior London.

До известна степен спадът настъпваше дори преди гласуването за Брекзит - но несигурността го ускори.

„Осем години бяхме негативно настроени към жилищата в Лондон“, каза Рожир Куирийнс, портфолио мениджър и ръководител на европейските изследвания в Cohen & Steers, най-големият инвеститор на REIT в световен мащаб.

Лондонският жилищен пазар е над върха на своя цикъл, докато недвижимите имоти в европейските градове все още предлагат около три години растеж, аргументира се той. Quirijns инвестира в жилищни недвижими имоти в Берлин, както и в Мадрид и Париж.

Нарастващата инфлация - отчасти следствие от обезценяването на лирата след референдума - оказва по-голям натиск върху недвижимите имоти във Великобритания.

Цените на жилищата на първокласния жилищен пазар в Лондон са спаднали с 20% от върха през 2014 г., изчисли Dixon на Man Group. Докато повечето от тях са в номинално изражение, но останалото ще се случи в реално изражение, тъй като инфлацията подкопава реалната стойност на домовете, каза той.

Повишаването на лихвените проценти на централната банка на Англия, първото след кризата, също оказва натиск върху купувачите, като ипотечните кредити стават по-скъпи за изплащане.

(Графика: Лондонските наемни цени падат - reut.rs/2OZfClb)

Някои инвеститори виждат потенциала за игра с голяма стойност в недвижимите имоти.

„Ако нещата наистина се влошат, ако наемите спаднат, мога да инвестирам. Ако кръвта тече по улиците, тогава мога да се върна обратно ”, каза Quirijns на Cohen & Steers.

Диксън на Man Group също каза, че за REITs, както и за всеки запас, който гледа, портфейлните мениджъри имат ясна представа за цена, на която акциите стават „твърде евтини, за да се игнорират“.

Фактът, че акциите са широко скъсени, поставя основата за потенциално силно рали, ако настроението се подобри, тъй като късите продавачи бързо размотават позициите си.

Но междувременно инвеститорите могат само да чакат и да се надяват на повече яснота, тъй като официалният изход се приближава.

„Ще трябва да видим добра сделка, мек или относително неразрушаващ Брекзит, а след това бихме искали да видим известно възстановяване в икономиката [преди да инвестираме],“ каза Доуи на Нептун.

Катализаторът за възстановяване може да дойде още през октомври, когато Великобритания и ЕС може да сключат споразумение за излизане.

Но дипломатите във Брюксел във вторник заявиха, че очакват лидерите да проведат извънредна среща на върха през ноември, вместо да пропуснат неофициалния октомврийски срок.

"Аз лично чувствам, че ще стигне до единадесетия час", каза Доуи.

Споделете тази статия: