Купувате имот в Тайланд? Експертите казват, че това са данъчните недоразумения, за които трябва да внимавате

Ключови точки

• Данъчен експерт разкрива най-често срещаните и скъпоструващи данъчни недоразумения, които емигрантите допускат при покупка на имот в Тайланд
• От таксите за прехвърляне до ограниченията за чуждестранна собственост, купувачите често пренебрегват правилата, които биха могли да доведат до големи финансови санкции.
• Експерт обяснява как неразбирането на данъка върху доходите от наем или структурите на собственост може да доведе до неочаквани сметки от тайландските власти

Тайланд се превърна в една от най-популярните дестинации за емигранти, които искат да купят имот в чужбина. С топлия си климат, ниските разходи за живот и гостоприемните общности е лесно да се разбере защо толкова много чужденци инвестират в жилища там. Но макар закупуването на имот в Тайланд да е достъпно, данъчната система далеч не е проста.

Обичайно е чуждестранните купувачи да приемат, че данъците върху недвижимите имоти работят по същия начин, както в родината им. Но това предположение може да бъде скъпо. От неразбиране на задълженията за доходи от наем до неправилно определяне на структурата на собствеността, тези грешки често водят до тежки санкции от тайландските данъчни власти.

Карл Търнър, съосновател на Данък върху емигранти в Тайланд, счетоводна и данъчна консултантска и документационна услуга за емигранти, се сблъсква с тези проблеми редовно. „Много емигранти си мислят, че са направили всичко по правилата, само за да открият, че са пропуснали нещо важно за тайландското данъчно законодателство. Последиците могат да бъдат тежки, както финансово, така и правно.“

По-долу Карл разглежда най-често срещаните данъчни недоразумения, които чужденците допускат при покупка на имот в Тайланд, основните данъци, които всеки купувач трябва да знае, и правните структури, които чужденците често грешат.

Най-често срещаните данъчни недоразумения, които емигрантите допускат в Тайланд

Една от най-големите грешки, които чуждестранните купувачи на имоти в Тайланд правят, е да приемат, че доходите им от наем са освободени от данъци, ако са получени от имот в чужбина или ако не присъстват физически в Тайланд.

„Редовно чуваме от емигранти, които отдават под наем тайландския си апартамент от години, без да декларират доходите си“, казва Карл. „Те предполагат, че тъй като не са тайландски граждани или защото доходът от наем отива в чуждестранна банкова сметка, той не се брои. Не работи така.“

Съгласно тайландското данъчно законодателство, данъчното резидентство и източникът на доход се третират отделно.

Ако получавате доходи от Тайланд, като например доходи от наем на имот, разположен в Тайланд, тези доходи се считат за доходи от тайландски произход. Доходите от тайландски произход трябва да бъдат декларирани в Тайланд, независимо къде живеете и независимо от това колко дни прекарвате в страната.

Правилото за 180 дни определя само дали сте данъчен резидент на Тайланд за целите на доходите от чужбина. То не променя третирането на доходите от тайландски произход. Това означава, че доходът от наем на тайландски имоти се облага с данък в Тайланд, дори ако не сте данъчен резидент на Тайланд, при спазване на всички специфични освобождавания или облекчения, които може да се прилагат.

Санкциите за недеклариране на доходи от наем могат да бъдат високи, като се начисляват глоби и лихви върху неплатения данък. В някои случаи неплатеният данък може да доведе до съдебни действия.

Друга често срещана грешка е свързана със структурите на чуждестранна собственост. Някои купувачи се опитват да заобиколят ограниченията на Тайланд за собственост върху земя, като учредяват тайландско дружество с ограничена отговорност, което да държи имота. Въпреки че това е технически законно, трябва да се направи правилно. Компанията трябва да има реална бизнес дейност, а по-голямата част от акциите трябва да се държат от тайландски граждани.

Освен това, компанията не трябва да бъде структурирана по начин, който дава ефективен контрол на чужденци чрез номинални акционери.

„Използването на тайландска компания единствено като средство за притежаване на земя е незаконно“, предупреждава Карл. „Ако властите установят, че компанията е „номинална структура“ без реална бизнес цел, те могат да анулират собствеността и да конфискуват имота.“

Емигрантите също често не разбират правилата относно отдаването под наем на вили в Airbnb от тяхно име. В Тайланд, чужденците обикновено нямат право да управляват бизнес за краткосрочно настаняване лично съгласно Закона за чуждестранния бизнес. Ако чужденец притежава вила и я отдава под наем в Airbnb, дейността обикновено трябва да се извършва чрез регистрирана в Тайланд компания, а имотът трябва да притежава съответния хотелски или краткосрочен лиценз за настаняване.

Редовно виждаме вили, собственост на тайландски компании, но отдавани под наем в Airbnb на лично име на чужденец, като доходът от наем се изплаща на лицето, а не на компанията. Тази структура не отговаря на изискванията на Закона за чуждестранния бизнес и също така създава сериозни данъчни рискове и рискове за съответствие. Когато доходът не постъпва в компанията, която притежава имота, това може да предизвика проблеми с Министерството на бизнеса и Министерството на приходите, включително оспорвания относно структури на номинирани лица, недеклариран корпоративен доход и неправилни лични данъчни декларации.

Основни данъци върху недвижимите имоти, които всеки емигрант трябва да разбира

При покупка на имот в Тайланд има няколко данъка и такси, които купувачите трябва да платят. Тези разходи често се пренебрегват или подценяват, което води до изненадващи разходи в момента на прехвърляне.

Таксата за прехвърляне е 2% от регистрираната стойност на имота. Тя се разделя между купувача и продавача, въпреки че точното разпределение е по договаряне. Купувачите често приемат, че това е единственият разход, но това е само началото.

Таксата за държавна собственост се начислява в размер на 0.5% от регистрираната стойност, но се прилага само ако са изпълнени специфични условия за бизнес данък. Повечето продажби на жилищни имоти са освободени от специфичен бизнес данък, ако продавачът е притежавал и ползвал имота повече от пет години. 

„Много купувачи не осъзнават, че таксите могат да се натрупат бързо“, казва Карл. „Може да си мислите, че плащате само 2%, но в зависимост от обстоятелствата, може да се окажете с по-близо 6% от общите данъци и такси.“

Ако планирате да отдавате под наем вашия имот в Тайланд, ще трябва да разбирате и данъка върху доходите от недвижими имоти. Доходите от наем се облагат с данък по прогресивна скала в зависимост от общия ви годишен доход. Допускат се облекчения за разходи като поддръжка и ремонти, но е необходимо да водите подробни записи.

През 2020 г. Тайланд въведе и данък върху земята и сградите, който замени по-старите структури за данък върху недвижимите имоти. Този годишен данък се прилага за повечето собственици на имоти, включително чужденци, като ставките варират в зависимост от предназначението на имота. Жилищните имоти се облагат с по-ниски ставки от търговските имоти.

„Виждам твърде много емигранти, които не спазват данъчните си задължения и не успяват да включат в бюджета си текущите си данъци“, отбелязва Карл. „Те се фокусират върху разходите за покупка, но забравят, че притежаването на имот в Тайланд е свързано и с годишни данъчни задължения.“

Правните структури и правилата за собственост чужденците често не разбират правилно

Тайланд има строги правила относно собствеността на чуждестранни имоти и неразбирането им може да доведе до пълна загуба на инвестицията ви.

Чужденците не могат да притежават земя в Тайланд. Те обаче могат да притежават сградите върху тази земя или да закупят жилищни блокове при определени условия. Най-лесният вариант за чуждестранните купувачи е да закупят апартамент в сграда, където чужденци притежават по-малко от 49% от общия брой жилища. Това е известно като квота за чуждестранно свободно владение.

„След като дадена сграда достигне лимита от 49% чуждестранна собственост, повече жилища не могат да бъдат продавани на чужденци с пълно право на собственост“, обяснява Карл. „Някои предприемачи се опитват да заобиколят това, но ако не е направено законно, собствеността ви не е сигурна.“

За тези, които се интересуват от къщи или земя, договорът за наем е най-често срещаният законен вариант. Договорите за наем в Тайланд могат да бъдат с валидност до 30 години и могат да бъдат подновявани, въпреки че подновяването не е гарантирано. Често срещано е емигрантите да не осъзнават, че договорът за наем е коренно различен от собствеността. Вие не притежавате имота, но го отдавате под наем дългосрочно.

Друг вариант е регистрираното ползване, което дава на чужденец законното право да ползва земята и всички сгради върху нея до 30 години или доживот. Обхватът и продължителността на правата на ползване зависят от това как е регистрирано и структурирано споразумението. В някои случаи това може да е по-безопасен вариант от лизинг, но все пак не предоставя собственост.

„Твърде много купувачи бързат да сключват сделки с имоти, без да разбират напълно какво всъщност получават“, казва Карл. „Независимо дали става въпрос за собственост, лизинг или ползване, трябва да знаете точно какви са вашите законни права и какво се случва, ако структурата не е изградена правилно.“

Кредит

Относно данъка за емигранти в Тайланд

Данък върху емигранти в Тайланд е услуга за данъчни консултации и подаване на документи, специално разработена за емигранти, живеещи в Тайланд, предлагаща ясни насоки относно данъчните задължения в Тайланд и планирането на наследяването. Те помагат на клиентите да разберат, спазват и оптимизират данъчните си позиции, от прости до сложни случаи, чрез сигурна онлайн платформа. Услугите им включват основно, асистирано и експертно подаване на данъчни декларации, както и стратегическо данъчно планиране, планиране на наследство и съответствие с криптовалутите. Те осигуряват персонализирана, англоговоряща и отзивчива поддръжка от сертифицирани тайландски счетоводители, специализирани в данъчното облагане на емигранти.

Споделете тази статия: