Ограниченията за чуждестранни инвестиции в индонезийския пазар на жилищни имоти може да бъдат облекчени 

Индонезия е близо до върха на най-красивите страни в света и се очаква да изпревари Германия, Япония и Обединеното кралство по размер на икономиката си, осигурявайки си 4-то място в световен мащаб до средата на века.

Брутният вътрешен продукт (БВП) расте с впечатляващ темп от над 5% годишно, доста над средното за света. Забраната за износ на никелова руда, въведена преди три години, изглежда е била успешна, привличайки значителни чуждестранни инвестиции в страната и превръщайки Индонезия в световен индустриален център за производство на батерии. Броят на градските жители също нараства с впечатляващи темпове, стимулиран от високите нива на раждаемост и продължаващата урбанизация.

Световната банка оценява 780,000 2045 нови домакинства годишно до XNUMX г., което води до дългосрочно силно търсене на жилища.

На пръв поглед пазарът на имоти в Индонезия е идеално място за инвестиране.

Според Numbeo, база данни за разходите за живот, цените на жилищните имоти са значително по-ниски, отколкото в други нации със сравними доходи.

В него се казва, че средната цена на квадратен метър жилищен имот в центъра на града в Индонезия е малко над 1,600 долара, което е значително по-малко от тази във Виетнам или Филипините, където е съответно 2,800 и 2,500 долара.

Търсенето се засилва допълнително от нарастващите доходи и семействата, които се местят от нестандартни къщи към по-добри новопостроени места, докато страната на предлагането изглежда достига тавана на капацитета си, тъй като повечето от големите предприемачи и строители в страната имат свръхзадлъжнялост с задаващи се падежи и ограничено пространство да порасне.

реклама

Като цяло ръстът на цените изглежда много привлекателен.

И все пак цените остават относително ниски по добра причина.

Тъй като само едно на всеки пет от индонезийските семейства може да си позволи закупуване на жилище на открит търговски пазар и над 2% от населението (около 6 милиона) са фактически бездомни, основният приоритет на индонезийското правителство отдавна е защитата на пазара от богатите чужденци, които биха повишили цените на жилищата, особено на места като Джакарта или Бали.

До 2015 г. на нито един чужд гражданин не беше позволено ефективно да притежава жилищен имот в Индонезия; всички покупки бяха направени чрез местни номинирани лица.

Националните закони все още ефективно забраняват на чужденците да притежават изцяло „безплатна“ собственост върху имота, ограничавайки правата им на наем от максимум 80-100 години без достъп до ипотечно финансиране. Правителството също така определи минимална цена на имота, която чужд инвеститор може да купи, която варира от около 65,000 325,000 долара за апартамент на места като Северна Суматра до XNUMX XNUMX долара за къща в Джакарта, Бали или части от Ява.

Това е луксозен сегмент според индонезийските стандарти; всичко по-евтино остава за местните.

Докато ограниченията привидно успяха да запазят цените на имотите достъпни за индонезийците, те, съчетани с масивна бюрокрация и пренапрегнати цели за развитие на инфраструктурата, ограничиха рентабилността на строителния сектор.

Компаниите, борещи се с растящия дълг, не успяха да генерират достатъчно свободни парични потоци, биейки алармени звънци, не по-различно от тези в Китай.

Това, наред с други съображения, предизвика исторически ход към либерализация на чуждестранната собственост.

През 2021 г. Индонезия премахна изискването чуждестранният купувач да има разрешение за дългосрочно пребиваване, преди да пристъпи към сделка, и въведе някои допълнителни промени в законите за собственост, които са от полза за чуждестранните инвеститори.

Досегашната реформа обаче едва ли е довела до надеждния пробив.

Изчислено е, че досега само около 200 чуждестранни собственици са закупили жилищни имоти в Индонезия директно, без номиниран представител, през последните няколко години, като само около 40 от тях през 2023 г.

Експертите обвиняват забавянето на внедряването: съобщава се, че местните власти все още изискват идентификационни номера на жители и поддържат процеса на регистрация на собственост дълъг и сложен.

Но всичко това се очаква скоро да се промени.

Тъй като строителният сектор представлява около 20% от растежа на БВП, подобрявайки вътрешното търсене на всичко - от метали, енергия и бетон до услуги, Индонезия няма друг избор, освен да отвори още повече жилищния си пазар за чуждестранни инвеститори, поне в премията сегмент.

Някои спекулират, че в крайна сметка правителството ще даде възможност за пълноправна безплатна собственост и за чужденци, поне в рамките на ограничени територии в стил свободна зона и ще рационализира процеса на регистрация.

Правителството се опитва да привлече и заможни мигранти.

Наскоро тя стартира визова схема за „втори дом“, която дава разрешение за престой в страната до 10 години за тези със стабилен доход и повече от около 130,000 XNUMX долара спестявания, „златна виза“ за милионери и разглежда стартиране на виза за „дигитален номад“, насочена към млади професионалисти, работещи от разстояние.

Но дори сегашната ограничена собственост на лизинг изглежда привлекателна.

Според Housearch.com, водеща платформа за търсене на имоти, средната доходност от наеми в някои „горещи“ райони достига до 15%.

Това означава по-малко от 8 години период на изплащане и дори при умерено увеличение на цената през срока на лизинга, ще осигури прилична двуцифрена възвръщаемост на инвестицията.

Споделете тази статия: